龙湖信用等级(龙湖地产产品系列等级)

摘要： 　　　　8月17日上午11时，位于上海静安（原闸北）中兴社区的一幅住宅地块以46亿起拍价挂牌出售。最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪，创下新中国成立以来的最贵土地交易记...

　　8月17日上午11时，位于上海静安（原闸北）中兴社区的一幅住宅地块以46亿起拍价挂牌出售。最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪，创下新中国成立以来的最贵土地交易记录。

　　竞拍开始，18家房企不断举牌，融信更是1个亿1个亿的加价。当仁恒和建发+中粮+首开的联合体开始互相掐架时，每次举牌时间都不超过5秒。而价格到了100亿以后，融信突然开始举牌，并一举压过上述掐架的房企，成为这块天价土地的买主。

　　这个价格刷新了上海单价地王记录（上海虹口区凉城新村地块在7月创造了楼面价格为6.7万元/平米的记录），也刷新了全国单价地王记录（深圳泰禾创造了7.99万元/平米的记录），成为现阶段中国标价最贵的地王。

　　参与竞拍的其余17家企业包括处在风口浪尖的房企NO.1万科，还有雅居乐、世贸、金辉、金茂+中铁、西藏城投、龙湖、招商、仁恒、保利、合景泰富、新城、融创、葛洲坝、旭辉、华润+华发、建发+中粮+首开。那么，一鸣惊人的融信到底是何来头？它的背后又隐藏着什么商业布局？

　　（图片来源：网易）

　　地块优势

　　先来看下这块地块本身，占地面积3.034万平方米，容积率为3.54，总可建面积为10.98万平方米，住宅占90%，商业占10%。但出让条件却极其复杂，90%的住宅面积中有近3000㎡的配套设施，5000㎡的保障房，14000㎡的自持房，最终可出售的住宅面积仅有约77000㎡。在931套住宅中，其中80%需要做小户型。

　　但即便如此，也无法抹杀它的绝对优势：处于上海内环最繁华的静安，地铁3、4、8号线围绕，距离上海最著名的“地标”——人民广场和外滩直线距离仅3公里，距上海火车站直线距离2公里，周边有市北中学、宝山路小学和第十人民医院、上海市中医院，生活配套一应俱全。想到之前令人瞠目结舌的北京天价“学区过道”，也许就对这个地块的价值不难理解了吧。

　　（图片来源：网易）

　　融信的巨额负债和高杠杆

　　融信在成功拿地后，随即向媒体发布通告称将以轻资产开发模式进行运营，它们将继续坚持深耕一线城市的房地产版图。一番话说得漂亮又霸气。事实上，融信一直都在这么操作。

　　在拍下静安地块之前，融信已经多次在土地拍卖中大显身手。半个多月前，它以31.55亿元竞得上海杨浦区新江湾城地块。今年2月初，融信力压碧万科、碧桂园、保利、大家等房企，麋战数十轮后在杭州成功布局13盘。除了上海、杭州，厦门、福州等城市也是它布局的重点。牢牢抓住海西经济区和长三角经济圈就是融信的整体策略。

　　（图片来源：tooopen）

　　融信集团成立于2003年9月，注册资本6.67亿元，具有国家一级房地产开发资质。2013年成为中国房地产开发企业50强，今年1月13日才在香港主板上市。在2015全国房企年度销售业绩排行榜中，融信以295亿元位列29位。成绩虽然不俗，但和万科、恒大、绿地这些年销售额超过2000亿的第一梯队相比，差距还非常大。

　　据统计显示：自年初以来，融信在上海、杭州等城市土地拍卖中耗资总额已经超过340亿。去年融信的销售收入约74.1亿，签约销售额约119.16亿。这意味着，今年以来融信在买地上花费的资金已经相当于去年全年销售额的4.5倍，签约销售额的近3倍。

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　　凶猛拿地的背后，是极高的杠杆和债务比例。在成为上海新地王后，融信也刷新了港股上市房产公司的负债率记录。从2012年到2015年上年半，融信的负债率分别约为：170%、500%、1540%和640%。2015年底的负债率虽然降低到247%，但仍然位列负债率最高的房地产类上市公司之一。可以作为对比的是：以善用金融杠杆著称的中国恒大，去年底的负债率也只不过93.5%。

　　面对这种情况，不少业内人士质疑融信的风险和可靠性。但随着融信深耕战略的不断实施，融信的资本运作和表现也逐渐获得了市场的持续认可。

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　　5月13日，融信被纳入摩根士丹利资本国际指数MSCI成分股指数，这也意味着国际资本市场对融信中国自上市以来表现作出肯定。

　　7月3日，融信发布公告称其全资附属子公司融信(福建)投资集团有限公司获得联合信用评级公司主体长期信用等级及公司债评级调整，由“AA”上调为“AA+”，评级展望为稳定。

　　（图片来源：腾讯）

　　7月8日，融信获准发行购房尾款ABS，更是让让其成为继世茂房地产、碧桂园后，又一家成功发行购房尾款资产支持证券ABS的房企。

　　8月8日，融信公告数据显示，集团预期截至2016年6月30日止六个月公司拥有人应占综合纯利相比去年同期有约50%以上的显著增长。而据另一项公开数据显示，在对比A股和H股350家上市房企的各项财务指标中，融信的股东应占净资产收益率(归属公司股东净利润与股东应占权益)在所有上市房企中傲视群雄，达到53.83%，较上年增长35%。

　　可见，相比一线房企而言，融信的资产结构也毫不逊色。

　　（图片来源：腾讯）

　　融信巨资来源何处

　　那么，在如此高的杠杆和债务比例下，融信的钱究竟从哪儿来？其实融信的底气很大程度上来源于去年下半年持续走低的债券利率。在2015年上半年之前，融信的主要资金来源是信托和银行贷款，利息并不低。招股书显示：截止2015年中期，融信借款总计182.4亿，其中信托及其他借款为160.3亿，占总借款的87.9%，平均利率为11.69%。2015年一整年，融信没有拍卖任何土地。

　　但是伴随着去年债券市场对房地产公司敞开，融信与很多地产公司一样，获得巨量来自债券市场的低成本资金，买地节奏骤然加快。2015年下半年以来，融信发行的公司债券和私募债总额高达110亿元，远高于在香港IPO时17.8亿港元的融资额。

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　　仔细观察后发现，融信频繁巨额拿地背后的资金来源和拿地节奏，与恒大买买买的启动时点惊人的相似：都是在获得债券市场天量低成本资金之后猛踩油门。其实今年其他房产商的发债和买地记录，基本上可以归结为一个简单的节奏：发债、拍地、缴款，再发债、再拍地、再缴款。资金在债券市场、房地产商、土地财政三者间的循环已经成为地王项目的标配。

　　闽系房企的“狼子野心”

　　深挖融信的背后，其实深藏着闽系房企的巨大野心。事实上，闽系房企的崛起从2013年开始，当时以泰禾、阳光城等企业为代表，闽系房企从大本营开始在全国寻找布局。随后，其他房企也开始效仿，一时全国的土地都开始被闽系占领。单看2016年上半年，11大闽系房企拿地投入1406.9亿。它们以极高的溢价率压倒其他龙头房企拿地，屡创新高价格。其中，全国高价土地有有超过20%被闽系房企获得。

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　　从区域来看，闽系房企以福建为初期核心，偏爱珠三角、长三角、京津翼，并逐渐向中部城市渗透。中国房地产测评中心联合发布的“2016中国房地产500强测评”显示，2016年中国房地产500强房企前100强名单中，闽系房企独占20席。前50强名单中，闽系军团更是占到了14席。闽系已然成为继京派、粤派、沪派之后的又一股力量。

　　早几年闽系房企来到上海，主要是为了得到更多的资金与人才资源的支持。相比之下进入北京的成本太高，进驻上海相对简单一些，还可以有效缩短管理半径。但随着上海房价越抬越高，发展愈发良好，自然而然就成为了布局的重点。

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　　然而放眼全国，为何闽系能够爆发出如此惊人的成长力呢？主要为以下三点：第一，对多功能地块的运作模式；第二，在资本市场找钱的能力；第三，胆量过人；第四，产品力强。福建的民间资本特别充沛，对于强调资金的开发商来说，闽系在福建更容易拿到钱，这使得闽系房企在土地市场上十分凶猛。

　　它们的发展路径可以总结为，利用杠杆迅速发展规模，虽然小有牺牲，但接下来抓紧发展契机获取资源和势能。一旦上市打开融资渠道并达到一定规模后，就会改变此前的强势扩张的高风险模式，变得更稳健。融信、泰禾集团、阳光城都是这种做法的典型。典型闽系房企的发展都经历着“杠杆化扩张—全国化布局—上市—再扩张—稳健发展”的道路。

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　　然而，除了这种独特的商业运作模式和找钱能力，闽系人本身的经历和思想也是促使他们成功的重要原因之一。不同于京、沪、粤、渝有着天生区域经济优势做后盾，建国后海峡关系在一定程度上限制了福建的发展。在福建，流传最多的一句歌词就是“三分天注定，七分靠打拼”。

　　为了谋求生存，闽商走出去和闯荡的勇气远远超过其他地块的人。而如今这波闽系开发商的年龄基本都在50岁上下， 他们从十六七岁开始创业，吃过的苦走过的路看过的人都已经太多，不仅积攒了足够的经济实力，也对整个中国的房地产市场了如指掌。因此，近年来闽系房企的爆发并不是偶然，而是必然的释放。

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　　上海下半年楼市预测

　　在闽系房企大刀阔斧进入上海布局的同时，下半年楼市会出现什么样的变化呢？

　　1、“地王”频出导致7-8月市场再次出现量价齐升，削弱了“沪九条”政策的执行效果。因此，接下来上海楼市可能会加大“沪九条”的执行力度。

　　2、上海上半年土地出让的量确实不多，下半年会加快宅地供应，从供应的角度解决供需矛盾及市场过热的问题。

　　3、下半年可能会出台控制地王的措施，以防止市场出现系统性的风险。比如针对拿地场外配资加杠杆拿地情况给予监管和控制，对于拿地首付比例进行提升，对于拿地后的开工时间、达到预售条件的时间及竣工的时间给予限定等等，为土地市场“降杠杆”，防止地王频现而导致的系统性风险。

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　　然而就算这样，高品质人口的导入，高端商业综合体的建设，导致上海的住宅需求量越来越大，价格上涨依然是长期趋势。再加上限购加强 、土地政策的不稳定性、房地产企业洗牌恐慌性拿地，Location、Location、Location的价值肯定是不会变的。要买房子的童鞋们真的要抓紧了！

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