海南买房政策(海南买房政策2021)

摘要： 　　1　　国际化的海南，腾飞的房价　　Welcome to choose　　过去，提到海南，“海岛”、“沙滩”、“椰子”等字眼浮现眼前，长期以来这个城市都被冠以“旅游”的标签。然而...

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　　国际化的海南，腾飞的房价

　　Welcome to choose

　　过去，提到海南，“海岛”、“沙滩”、“椰子”等字眼浮现眼前，长期以来这个城市都被冠以“旅游”的标签。然而现在，“房地产”在不知不觉中已经成为海南的支柱产业，无论是投资还是税收，都占到50%以上，成为带动海南经济实现突飞猛进的支柱性产业。

　　1988年4月13日，海南省设立，同时建立海南经济特区。受政策红利影响，全国各地的淘金者闻声而来，房价扶摇直上。海南作为中国经济改革的试验田，在随后的发展过程中不断有试点工作推进，博鳌亚洲论坛、中国—东盟自由贸易区等项目的落地，为海南的国际化进程开启新篇章。

　　2000年前后，海南首次提出建立国际旅游岛，2010年海南国际旅游岛项目正式上升为国家战略。而对于海南省的国际化定位，首先反映在海南的房价上，海南房价一度飙升，势不可挡。

　　无论是对于短期度假、长期定居或人口迁移的人群，都愿意为“国际旅游岛”这一概念买单。如今，海南建省办经济特区已30年，房地产行业也历经了几轮潮起潮落。

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　　从越限越涨到断臂求生

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　　越限越涨的2017

　　2017年，是中国房地产在过往20年中出台调控政策最密集的一年。对于海南而言，也未能幸免。这一年，内地住宅大量降价，而海南的房价仍在一路攀升。下面让我们先来回顾这个政策大年，细看海南出台的调控政策。

　　第一类：土地供给相关政策

　　第二类：房地产建造相关政策

　　第三类：房地产购、销相关政策

　　2016年海南楼市以去库存为主，而步入2017年开始，限价限贷限购政策风暴席卷而来。系列政策的出台在一定程度上削弱了房价猛烈上涨的趋势，但仍然没有遏制房价上涨的势头。

　　首先，海南岛的自然环境和资源优势无可比拟且不可复制，外地购房者选择在海南置业主要出于度假、养老合投资等方面考虑。“两个暂停”政策的出台究其根本是控制房地产开发的节奏，减弱其对土地财政的依赖性。而后，6月的“填海禁令”又另许多人住海景房的梦想破灭。供给量的减少，使本就稀缺的商品住宅更加弥足珍贵。

　　另外，近年来海南国际化进程加速推进，房地产市场的前景吸引更多人的关注，在海南楼市政策收紧之际，买房者争相加入购房大军以期赶上末班车，因此海南房价在近年持续上涨。

　　断臂求生的2018

　　2018年4月22日，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，海南将实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加。

　　不限于此，海南省各市县实行严格的限购政策，在已出台的限购政策的基础上，实施全域限购。政策主要限制三个层面：一是五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售；

　　二是非本省户籍居民家庭购买住房的，通知发布后只能购买一套房，且需提供5年及以上个税或社保证明，其他市县需提供2年以上上述证明；三是外省人员购房首付不低于70%。

　　在海南，外地购房者占比近8成。此次对非本省户籍购房者实施全域限购，是权宜之计还是长久战略我们不得而知，但多重因素叠加下海南房地产市场必将受到冲击。果不其然，在新政实施后，海南楼市成交量断崖式下坠，二手房交易量也出现直线下降。

　　随后，海南的房地产调控继续加码。6月6日，海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅联合引发《关于进一步做好商品住宅销售价格备案管理工作的通知》，要求商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格；调整备案价格的须重新备案。

　　中国改革开放史40年，唯一一次房地产泡沫破灭，是在海南发生。90年代经历房地产泡沫的痛苦后，海南省对于炒房客早已深恶痛绝。基于以上政策环境来看，此次海南省房地产坚持“从严调控，稳定市场”的基调，去投机化决心坚定，防控系统性风险意图明显。

　　海南省虽然地理位置优越，但吸纳人口的能力有限，城市缺乏一定的活力，本地人的消费能力存在瓶颈。近些年，随着外地购房者涌入海南房地产市场，高企的房价另当地居民纷纷叫苦。

　　调控政策的不断出台与加码使得市场逐渐回归理性，投机型购房者群体大部分被抑制，对于本地居民而言无疑是重大利好。

　　许多人对房地产调控有所误解，认为调控是为了降价，其实不然。房地产调控政策的出台，是为了抑制房价因投资性资金入市出现的恐慌性上涨，保持房地产市场健康可持续发展。

　　然而，海南省长期依托房地产拉动经济增长，对房地产行业进行调控，GDP以及财政收入都会受到影响，此次大动干戈无异于断臂求生。

　　雄鹰搏击长空，翱翔千里，须经历折翼之痛，断喙之苦。对于海南未来的成长大计，房地产已不能承载海南腾飞的翅膀，面对“自由贸易试验区”如此的政策利好，“断臂”还是要趁早。

　　从短期看，确实会经历阵痛；但从长远来看，或许并不是一件坏事。借此断臂之举，降低经济对房地产的依赖，能够为海南的经济结构转型提供契机。

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　　前景可待，未来可期

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　　房地产转型

　　中国（海南）改革发展研究院院长迟福林表示，海南的房地产业要从资本主导型转向消费主导转型。他认为，“海南房地产有巨大的发展空间，现在只有910万人口，估计十年以后，海南会达到1500万人口左右”。

　　真正地回归居住属性，可以吸引更多人口和投资流向海南。而对于房地产企业而言，唯有审时度势、立新求变。目前，房企排名前20强中约半数已布局海南，如恒大、雅居乐、碧桂园、融创、富力等，这些房企在海南均坐拥可观的土地储备。

　　在去地产化背景下，企业谋求转型发展，租购并举是难得契机。未来，特色小镇、康体养生、度假民宿等新型业态预计会快速占据市场。

　　人才引进

　　2018年，刚好是中国改革开放40周年和海南建省30周年。这一年，于海南而言，注定不平凡。5月，海南省通过《百万人才进海南行动计划（2018-2025年）》，聚焦在全岛自由贸易试验区和中国特色自由贸易港3大产业类型、10个重点领域、12个重点产业、五网基础设施建设、生态文明建设、乡村振兴和民生事业需要，积极引进培养使用各类人才。

　　6月，《关于引进人才住房保障的指导意见》出台，明确住房保障方式分为人才公寓、住房租赁补贴和购房补贴、购买商品住宅三种方式。可以看出，此番海南省重拳出击，全方位吸引人才，表明其引进人才的决心和态度。而在人才红利下，海南省或将迎来再一轮发展机遇。

　　产业结构调整

　　海南正陷入“一房独大”困境，三大产业比例失调。如今，海南到了必须要变革的时刻，否则产业结构调整、打造经济升级版，都将无从谈起。风口之上，海南可谓是前景广阔。

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　　海南楼市如何投资？

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　　海南楼市政策已于2018年4月22日正式开始实施，海南除商铺外全部在限购范围之内，包括商品住宅（普通住宅及公寓）、产权式酒店客房及可转让的保障性住房，新房和二手房均在限购范围之内。

　　5年的限售期也是海南楼市调控的一大亮点，目前海南限售的城市包括海口、三亚、琼海、万宁、陵水等。

　　图：海南主要城市的限购限售政策

　　来源：公开资料，钜派研究院

　　购房须满足条件

　　在楼市调控政策下，在海南购房须满足相应的条件，对于非海南户籍的购房者，需要提供2年的社保证明，全域限购下的海南买房需要满足政府要求的条件，“造假买房”得不偿失。

　　5月海南省地方税务局通报，139人因虚假申报个人所得税在海南骗购住房，被取消购房资格。因此，购房者想要在海南买房需另辟蹊径，造假或与政策相违背的举措面临很大的违约风险，建议避免尝试。

　　企业购房不受限，成本较高未必划算

　　本轮海南楼市调控主要面向个人，严格的买房条件下个人购房者受限，但企业购房并未纳入监管，以企业的名义在海南购置房产算是一个偏门，对于能够参与到海南的投资算是一个好的渠道。

　　以企业的名义购房，虽然买房的限制较少，但存在很多不便：首先企业买房需要企业全套的证照，手续更为繁琐；其次，公司的名义购房需要缴纳更多的税费，不能享受契税优惠；此外，公司购房在上市时需要结清税费，如果逾期缴纳还要交逾期费用。

　　总之，以企业的名义购房虽然能够买到房，但较高的税费成本对于购房者来说是一笔不小的开支，如果是在海南买房投资，以公司的名义未必划算。

　　提前按买房条件准备

　　目前在海南买房有两种途径：户籍人口或非户籍人口交纳2年社保，通过其他途径进行买房始终具有很大的风险，如果涉及违法，对于个人信用和日后在海南买房投资都会是非常的损失。

　　提前按买房条件进行准备是最好的途径之一，海南楼市具备长期配置价值；目前海南自贸区仍在稳步推进之中，基础设施建设和人口流入仍在进行之中，5-10年后海南的发展相对完备，其房价也将水涨船高。

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