摘要：
新派公寓“踩雷”事件的发生，让这个过去一年一直很火的行业再一次在新春佳节之际成为公寓圈、地产圈、法律圈、金融圈等众多人士讨论的热点。 眼下，政策暖风频吹，长租公寓行业风头正盛... 新派公寓“踩雷”事件的发生，让这个过去一年一直很火的行业再一次在新春佳节之际成为公寓圈、地产圈、法律圈、金融圈等众多人士讨论的热点。
眼下，政策暖风频吹，长租公寓行业风头正盛，然而随着各路资本竞相涌入，行业竞争愈演愈烈，各种风险也逐渐开始暴露，新派的遭遇也提醒了各路玩家：必须深入了解并把握这个新兴行业的政策方向和发展脉络，才能避开潜在风险。
自从2015年开始，长租公寓的政策红利就不断，纷繁复杂的文件一个接着一个，让从业者颇有目不暇接之感。本文将从制度建设、市场主体培育、改善供应、拓宽融资渠道四个方面对长租公寓的政策进行梳理，希冀为从业者提供一个较清晰的政策图谱。
长租公寓重要政策时间线
2015
1月6日
住建部发[2015]4号文 ： 建立多种渠道，发展租赁市场
2015
11月22日
国务院办公厅：关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见
2015
12月21日
中央经济工作会议：鼓励个人和机构买存量房出
2016
3月5日
《2016年国务院政府工作报告》建立租购并举的住房制度
2016
4月15日
发改综合〔2016〕832号
2016
6月3日
国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》
2016
11月14日
国家税务总局公告2016年第69号
2016
12月16日
中央经济工作会议：加快住房租赁市场立法
2017
4月1日
住建部、国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知
2017
5月20日
住建部：住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）
2017
3月5日
《2016年国务院政府工作报告》
建立租购并举的住房制度
2017
7月20日
住建部、发改委等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知
2016
8月28日
国土资源部、住建部：利用集体建设用地建设租赁住房试点方案
2016
10月18日
《十九大报告》：房子是用来住的、不是用来炒的
2017年
12月20日
中央经济工作会议：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度
（来源：智信研究院据公开信息整理）
一、制度建设
租购并举的住房制度
2016年国务院政府工作报告首次提出建立租购并举的住房制度。
2017年10月18日，十九大报告将其深化为“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
住房租赁市场立法
2016年12月16日，中央经济工作会议要求加快住房租赁市场立法。
2017年5月，作为第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规，《住房租赁和销售管理条例》正式开始向社会公开征求意见。
北京市自2017年9月30日起实行《共有产权住房管理暂行办法》，率先出台加强住房制度顶层设计的落地政策。
税收优惠
2017年5月20日，住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》明确指出住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。
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2016年11月14日，国家税务总局公告2016年第69号规定的住房租赁税收标准是：纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税。个人住房出租征税 0.5%、非住房 1% 。
二、培育租赁市场主体
2016年6月国务院发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发【2016】39号文）提出培育四种租赁市场主体：
发展住房租赁企业；
鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务；
规范住房租赁中介机构；
支持和规范个人出租住房。
三、改善租赁住房供应
《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发【2016】39号文）在租赁住房建设方面提出了纲领性要求：鼓励新建租赁住房；允许改建房屋用于租赁。
集体建设用地上建设租赁住房
2017年4月，住建部联合国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出开展集体建设用地上建设租赁住房试点。
2017年8月，国土资源部联合住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选取第一批利用集体建设用地建设租赁住房试点城市，包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市。
商改住
2016年6月，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发【2016】39号文）提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
工改住个人出租
2017年4月，住建部联合国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造；鼓励个人依法出租自有住房。
四、拓宽融资渠道
2015年1月6日，住建部发布《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发【2016】39号文）明确提出鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
除了全国性的政策，截至2017年12月，28个省级地方政府也先后发布了关于培育和发展住房租赁市场的指导文件，主要涉及的关键政策包括允许商改住、鼓励个人出租住房、提供金融支持等方面。
房价高企，渐渐改变了年轻人对居住的想法——与其被房子压垮，不如追求当下的生活品质。可居住条件差、中介欺诈、乱涨价等租房之痛，又给租房者当头浇上一盆冷水。痛点就是商机，有格调的硬件装修配套以及有情怀的长租公寓，让人们的租房体验有了质的飞跃。
政策密集推出，租售并举，长租公寓大势所趋
从2015年起，住建部就推出一系列政策，推动房屋租赁行业加速成长。2017年7月广州推出“租房十六条”新政，租赁同权引动市场关注。相比于短期对租售同权的关注，投资者应对长租行业企业准入、信息品台搭建、融资便利等政策进行关注。
▲资料来源：民生证券研究院
九部委联合印发“租购同权”新政，作为房地产长效调控政策，发展租赁，减轻买房压力，缓解供需矛盾!同时去化部分一、二线城市的商住类产品及三、四线城市住宅产品的库存压力，房地产市场即将迎来新的转型期，这些城市为：广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的城市。核心目标是是房地产长效调控机制的政策之一，是深化住房制度改革，增加有效供给。发展租赁，目的是减轻买房压力，改变住房消费观念，让住房回归居住本质。
上海首现自持，广州首次试水，拍地竟自持成常态
“开发商自持物业”是否会成为今后地产商拿地的主流方式？不妨从“短期”、“长期”两个视角来看待这个问题。
◆从短期视角看，增加自持物业不失为开发商应对楼市调控的策略之一
房地产市场的需求端调控是一种行政手段调控，各地政府还在调控手段上竞相比“狠”。在这种背景下，土地拍卖市场单一的“竞价”演变出“竞自持面积”、“竞自持年限”。调控政策时间会有多长，谁也不知道，而开发商要保持企业的运营必须竞买土地，因此在土地新规下接受“自持物业”是不得不面对的现实。
◆另一方面，对购房人一系列限买政策已经奏效，各地销售大幅度下降
根据最新数据：2017年5月，大部分房企销售业绩环比下降。以万科为例，2017年5月万科的销售金额同比下降了1.3%，环比下降了14%；成交量上，同比下降了9.5%，环比下降了16.5%。如果从城市角度看，北京新房成交同比下降了38%，上海下降了28%，南京下降了大约60%。
从中国房地产长期发展的视角来看待这个问题，开发商逐渐“主动”增加自持比例，也是一个必然趋势。
广佛竞自持均为企业单独拿地，自持比例40%~50%居多，其中，广州要求自持年限与土地年限一致，佛山大部分地块要求自持年限为10年。
截至2017年6月底，据不完全统计，在已拍出自持土地中，广州的住宅自持面积约11.5万㎡，而佛山约29.6万㎡ 。
流动人口日益壮大，租赁需求潜力巨大
◆万亿级租房市场规模
根据《中国流动人口发展报告（2016）》，2015年我国流动人口规模达2.47亿人。按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年我国仍有2亿以上的流动人口，70%流动人口通过租房居住，按当前月均租金475元测算，年租金达万亿。
◆租房比例远低于发达国家
欧美发达国家租房比例基本在30%以上 ，德国甚至超过了一半，而在中国只有26%随着国家政策的扶持和租赁市场体系的建立，未来租房比例将会不断攀升。
◆青年人租赁市场火爆，一二线市场租赁需求旺盛
根据《中国流动人口发展报告（2016）》，2015年相应劳动年龄的流动人口中，1980年及以后出生的新生代的比例已经超过一半，为51.1%。 2015年流向中心城市的跨省流动人口占全国跨省流动人口的比例为54.9%。
在政策背景下，综合考虑市场变化、开发商转型等因素，自持土地也许将成为土地拍卖的一种常态，而长租公寓也许将成为开发商的另一块核心业务，一旦运营成功，还能产生品牌价值，转化为输出品牌，实现轻资产化的商业运营模式！
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