按揭房公证(按揭房公证有效吗)

摘要： 　　（2017）第12号（2017年3月23日答复）　　问题：A以按揭方式购买了一套商品房，现A（涉嫌）杀人已被刑事拘留，尚在公安机关侦查阶段，因A家中尚有未成年女儿和配偶，无力偿...

　　（2017）第12号（2017年3月23日答复）

　　问题：A以按揭方式购买了一套商品房，现A（涉嫌）杀人已被刑事拘留，尚在公安机关侦查阶段，因A家中尚有未成年女儿和配偶，无力偿还房屋按揭贷款。故A欲申请售房委托公证，并申请将偿还贷款后的剩余房款办理提存公证，其他事宜待宣判之后再处理。公安机关可以出具该套按揭房和杀人案无关的证明材料。此委托和提存公证能否办理？

　　答复：

　　本案的核心是能否为公安机关侦查阶段的犯罪嫌疑人办理按揭房产的委托和房款提存公证。

　　首先，如A与债权人签订的《抵押贷款合同》合法有效，那么双方的合同权利应当受到法律保护。从本案来看，A按揭买房，为确保债权人的债权得到完全清偿，A与债权人签订《抵押贷款合同》，则债权人对上述房产享有抵押权，抵押权属于担保物权之一，如果没有特别的法律规定，本案中的抵押权自办理抵押登记时设立，优先受偿权是抵押权最主要的效力，抵押权人有权就抵押财产的变价优先受偿。在不发生主债权消灭、抵押权实现、债权人放弃抵押权和法律规定的抵押权消灭的其他情形的，抵押权不被消灭。

　　其次，目前犯罪嫌疑人A既未移送检察机关审查起诉，也未经人民法院审判，根据《刑事诉讼法》第十二条的规定，不得确定其有罪。根据《刑事诉讼法》第一百条的规定，人民法院在必要的时候，可以采取保全措施，查封、扣押或者冻结被告人的财产。在犯罪嫌疑人未被提起公诉成为被告人或被害方未依照《民事诉讼法》第一百零一条的规定，向人民法院申请诉前财产保全，或依照最高人民法院《关于审理刑事附带民事诉讼案件有关问题的批复》申请先予执行的情形下，不得对犯罪嫌疑人的财产采取强制性措施。此外，根据《公安机关办理刑事案件程序规定》(公安部令第127号)第二百二十二条的规定，侦查活动中发现的可用以证明犯罪嫌疑人有罪或者无罪的各种财物、文件，应当查封、扣押；但与案件无关的财物、文件，不得查封、扣押。从本案来看，犯罪嫌疑人A的房产不存在被查封、扣押的限制物权情形，所以，A和抵押权人的房屋物权仍在法律保护范围之内。

　　第三，根据《物权法》第一百九十一条的规定，结合本案，抵押期间转让抵押房屋要符合两个条件：

　　一、抵押期间，A转让抵押房屋的，应当经抵押权人同意，同时，要将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

　　二、抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押房屋。除非受让人代为向抵押权人偿还了债务消灭了抵押权的。这样的法律规定，能够减少抵押物流转过程中的风险，避免抵押人利用制度设计漏洞取得不当利益，更好保护抵押权人和买受人的合法权益。从这个角度来说，A委托出售抵押房屋并提存房屋价款有其合法性。

　　虽然犯罪嫌疑人A在一定程度上享有物权，但鉴于涉及刑案未决，防止经法院判决后，转让的房产无法追回或低价转让房产，对该案的办理务必持谨慎态度。结合本案，着重注意以下几个方面：

　　一、A委托出售抵押房屋，注意收集抵押权人同意A转让房屋的书面证明材料；

　　二、向侦查该案的公安机关就该房屋是否涉案发出征询函；

　　三、建议委托书中明确，即A委托代理人出售房屋价款不得明显低于房屋所在地同类房屋市场价或参照房屋所在地人民政府关于房屋征收与补偿的房屋价格；

　　四、向不动产登记机构查询该房屋抵押权登记情况，主要同一房屋是否向两个以上债权人抵押等情形；

　　五、向A建议，由其配偶担任代理人。代理人到公证机构作出保证，包括不低价转让上述房产和代理A清偿抵押贷款后，应及时将剩余部分房屋价款提存至公证机构；

　　六、A的委托书公证和代理人的保证书公证可以分别受理，但应同一立卷，同时审查、出证；

　　七、办理委托、提存公证后，如犯罪嫌疑人A仍在羁押的，应将公证书和提存款领取条件告知公安机关或人民检察院；

　　八、办理公证需要会见在押的涉嫌犯罪当事人的，要取得办案部门书面同意，并遵守有关规定。

　　文字校对|张敏 图文编辑|王丽萍

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　　注：本咨询组所有答复仅作办证参考和交流信息

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